賃貸契約
とりわけ香港において土地や、不動産資源には限界がある為、賃貸契約の条項上、テナント側の追うべき責任と義務は比較的多いです。特に規模の大きい不動産会社との契約になると、テナント側が協議或いは変更できる条項は極めて少ない。それを踏まえ、投資者はテナントとしてレストラン店舗選定の際には下記の点にも注意しなくてはなりません:
  • 賃料
    • 香港の賃料は月毎の計算となります。投資者はその賃料が店舗のみの料金なのか、それとも管理費用、政府レンツ、販促費等を含んだものなのかを確認する必要があります。
    • 賃貸契約書中にある賃貸期間中における賃料の再改訂の条項にも注意する必要があります。契約条件によっては毎年の賃料の上昇率或いは賃料再改定の根拠を規定しているものもあります。一年目の賃料を安めに設定し魅力的な価格を打ち出し、契約更新時に(市場)大幅に値上げをするケースもあります。その上げ幅は会社の支払い能力を超える場合もあるので注意が必要です。
    • 賃借人となる投資者は、契約締結前に、全契約期間における全てのコストを計算しておく事が非常に重要です。
  • 賃貸借期間
    • 投資者は賃貸借期間及び契約更新権利をしっかり把握しておきます。契約によっては期間満了後、しばらくの間、料金の変更なく継続して賃貸できる権利を有する場合あります。「オプション」契約と呼ばれます。
    • 投資者は投資回収の期間を考慮に入れる必要がある。賃貸借期間が短すぎると、レストラン設備投資、内装、レストランライセンス取得などに時間がかかることを考えると、投資の回収前に契約が満了してしまい、さらに契約更新の際の賃料の値上げ幅が大きくなると投資リスクは非常に高くなります。
    • 賃借人となる投資者は、契約締結前に、全契約期間における全てのコストを計算しておく事が非常に重要です。
  • 投資者が見落と易しいのは個人に関する担保の問題です。契約書によっては、賃貸人が有限責任公司の場合少なくとも、一名の取締役や株主個人に担保を求められる事が多いです。契約満了前に賃料の未払い或いは契約破棄、契約期間中に違反があった場合、当該会社の取締役や株主はオーナーに対してその損失を賠償する責任が発生します。そのリスクも考慮に入れたほうが良です。
  • 家賃無料期間
    • 「家賃無料期間」を提供するオーナーが多いです。いわゆるテナントの内装やレストランライセンス取得の為、一定の期間に賃料が発生しないわけであるが、その期間に発生する管理費、政府レンツやその他雑費は請求される場合が多いです。
    • 家賃無料期間の長さは該当する物件の契約期間やそのた状況によって決められます。投資者はこの無料期間を利用し店舗の内装工事を完了し、賃料が発生する月からは開業できるようにする事を薦めます。
    • オーナーによっては家賃無料期間を2 回や3回に分けるケースもあります。一回目は契約の一年目に、残りの部分は契約の二年目或いは少し時期をずらして提供されます。投資者は賃貸借契約の交渉時に、詳細内容を確認しておく事を薦めます。
  • 賃貸借契約において、オーナーとの間で将来論争を防ぐために、賃料、賃貸期間及び賃料支払日以外に、税金、雑費、保険、補修修理、物件の用途、転貸権はどのように処理するか、また契約満了時の原状回復の手続き及び費用等を「契約書」に明記しておく事が重要です。
  • 香港ではほとんどの賃貸借契約においてオーナー側の担当者の変更を重大な規約違反とみなす場合が多く、その結果、賠償金の発生や賃貸借契約の終了を引き起こす場合があります。よって、投資者は購入予定のレストランの賃貸契約の関連約定の確認をするべきです。これら事項は現株主と当該レストランの書面における声明と担保以外にも、オーナーから担当者変更の同意と確認を書面にて行う必要があります。
印紙税
  • 印紙税の納付期間は契約締結後30 日以内に印紙の登録を行いますが、納付期限を過ぎた場合は罰金を発生します。
  • 印紙税は賃貸借契約の年数で決められる。例:賃貸借期間1 年以上3 年未満の場合は、一年間の賃料の0.5%がその金額となり、オーナーとテナントで折半し、支払います。
  • 印紙税納付に疑問がある場合は、賃貸借契約書を香港税務局印紙税署署長に提出し、徴収される及び納付すべき印紙税の金額が正しいのか審査してもらえます。但しHK$50 の裁定費用が掛ります。
  • 印紙登録を行わない賃貸借契約書は法的拘束力がなく、将来において証拠として認められません。

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